El día Martes 24 de Marzo, en el pleno de la Asamblea Nacional se dio el primer debate sobre las reformas al Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD). Esto tiene como propósito tratar la especulación de precios de los terrenos, que, consideran, limita la gestión de los gobiernos autónomos descentralizados (GAD) y el gobierno central.
El gobierno, por tanto, quiere implementar un impuesto a la plusvalía, que sería calculado teniendo en cuenta el excedente del valor real comprobado por metro cuadrado y el valor adicional que se cobre por lo que ha ganado de valor el terreno en base a beneficios potenciales.
Inicialmente, consideremos un momento la situación actual de la vivienda en Ecuador. Hace algunos años se decía que podía existir una burbuja inmobiliaria en el país, que se desmintió con el paso del tiempo. Las burbujas necesitan, entre otros detonantes, tasas de interés bajas por períodos bastante largos, alta disponibilidad de dar créditos por parte del mercado financiero, pero en especial, se necesita un mercado de valores que propague este efecto exponencialmente para que se dé un real impacto dentro de una economía. Si bien el BIESS ha dado un impulso importante al otorgar grandes cantidades de préstamos hipotecarios con tasas menores a las que ofrece el sector financiero privado, no se ha dado una disminución de tasas a los niveles que se dieron en Estados Unidos o España antes y durante la última crisis.
Estas características no están presentes en el país y la única justificación que se daba por la que existiría una burbuja inmobiliaria era por el incremento en la construcción de viviendas y por la subida de precios por metro cuadrado. Sin embargo, el problema principal no se encuentra en la burbuja, sino en la especulación.
Esta especulación viene acompañada de tres importantes, pero débiles, determinantes: la inflación, el aumento de sueldos y el aumento de trámites para permisos de construcción. Estos determinantes son débiles en el caso ecuatoriano porque no afectan de manera significativa los cambios en los precios de la vivienda, según la información estadística que se ha observado. Entre el 2012 al 2013, el costo por metro cuadrado se incrementó de 1027 a 1201 dólares en promedio. Eso significa que en un año el aumento fue de casi un 17%. En estos periodos de tiempo, el valor del sueldo mínimo aumentó casi al doble (de 170 a 340 dólares), pero la inflación bajó de 4.16% a 2.70%. Es decir, estos determinantes mencionados no son la causa del aumento del precio de la vivienda, debido a que no tienen un efecto significativo, sobre todo porque la inflación bajó en esos periodos de tiempo y no justifica un aumento de precios en los terrenos. Por lo cual, como se puede observar, estos no explican a la subida de precios por metro cuadrado en el mercado inmobiliario.
El problema se encuentra en la especulación que se da por los beneficios potenciales del metro cuadrado de vivienda. Estos normalmente nacen cuando a futuro, podrían existir aumentos del valor de vivienda por alguna externalidad, como la construcción de una carretera o la implementación de un parque. Sobre todo, algo que mejore el alrededor de la vivienda que indirectamente beneficia al comprador; sin embargo, estos no existen todavía o están solo planeados, por eso se conocen como potenciales. Las constructoras e inmobiliarias juegan mucho con la especulación de este factor y fijan los precios a valores exorbitantes para vender nuevos departamentos o casas. Este es un común manejo del mercado inmobiliario, puesto a que se utiliza este instrumento para atraer compradores a terrenos donde apuestan que el valor subirá de precio.
Esto es común en mercados libres y han funcionado de maneras adecuadas durante mucho tiempo, siempre y cuando se tenga responsabilidad en los precios que se pueden colocar en el mercado. Como tal, si un mercado libre infla sus precios se debe a un ‘boom’ o una mayor demanda por algo, en donde se puede empezar a alzar los precios cuando existen una gran cantidad de consumidores con la capacidad financiera de comprar estos bienes. Así funcionan normalmente los mercados, en donde al largo plazo tenderán a equilibrarse tanto el nuevo precio como la demanda del mismo. Normalmente, un mercado con intervencionismo estatal, como se propone, tal vez nunca llegue a un equilibrio e inclusive puede que no sea un nivel de equilibrio adecuado.
El problema realmente se intensifica cuando personas externas a inmobiliarias y sin investigaciones, utilizan estos instrumentos para inflar sus precios. Como vendedores de un terreno, saben que el comprador tiene un interés ya sea por algún análisis realizado por el comprador u otros intereses que tengan. Es por esto que el precio termina subiendo a altos niveles, mejorando así sus utilidad en la transacción. Las personas que venden sus terrenos, a diferencia de las inmobiliarias, tienen pocas bases de estudios y se hacen sin una investigación formal sobre cuál debe ser el precio. Por lo cual, es que el gobierno trata de implementar un impuesto a la utilidad por venta de terrenos con valor de metro cuadrado exagerado. Estas personas inflan los precios, llegando a niveles totalmente exorbitados y, aprovechando la bonanza del mercado, sacan el mayor provecho de la transacción para ganar la mayor utilidad posible. Lo cual hace que existan golpes al mercado externos y dificulta al gobierno realizar sus obras.
El gobierno como tal, no puede tampoco tomar provecho de esta situación del mercado, exigiendo expropiar un terreno a valores menores de los comprobados. La expropiación no puede ser abusiva y debe cumplir valores legales para poder realizar este trámite. Lo que impulsa la ley no tiene consideración sobre los valores calculados por inmobiliarias o personas, sino asume que existe una plusvalía ilegítima colocada por lo cual, se cobrará un impuesto del valor adicional. Lo cual hace que el estado dicte cuales son los precios adecuados y cuando alguien toma provecho para ganar más utilidad. Lo cual, también nivela al mercado a un equilibrio inapropiado, colocando un impuesto del valor normal para que el gobierno no pierda tanto dinero, y así entorpeciendo las negociaciones entre consumidor y oferente.
Este problema tiene dos lados de la moneda, como hemos mostrado. Por un lado, se ha complicado para los GAD el poder expropiar estos terrenos para proyectos. Uno de los problemas más conocidos relacionado a este tema en Quito fue al momento de la construcción de la Ruta Viva en donde el Municipio de Quito mantuvo varias demandas y muchas trabas por parte de los dueños de terrenos, quienes consideraban que los valores de los terrenos no eran adecuados. Incluso, Sergio Garnica, uno de los concejales de la alianza SUMA-Vive, era abogado demandante contra el municipio en estos procesos. Los precios de estos terrenos se inflaron por la especulación y los beneficios potenciales que traía consigo el proyecto de la Ruta Viva.
Por otro lado, esto perjudica mucho al mercado y hace que las personas no quieran ni negociar para vender sus terrenos, puesto a que no sienten que los impuestos implementados realmente sean necesarios y solamente se da para financiar el déficit fiscal del gobierno. Dejando un grupo de personas expuestos a una expropiación abusiva que intenta ahorrar el costo de obras al gobierno general. Sabiendo que la bonanza del petróleo terminó, el gobierno quiere ahorrarse todo el dinero que pueda subiendo impuestos y ahorrarse dinero en donde se pueda. Lo cual no justifica una acción que perjudique a la gente, cuando el gobierno no fue responsable al administrar sus propios recursos.
Ambos lados tienen sus justificaciones y razones por las cuales apoyar o irse en contra de esta reforma al COOTAD. La pregunta que más debe importar de este tema es, ¿quién está mal? La gente siempre se mantiene disconforme con anteriores gobiernos seccionales, alegando que no realizan un trabajo adecuado y que deben existir mejoras en eficiencia. Sin embargo, la gente quiere lucrar de los buenos momentos del gobierno inflando los beneficios potenciales. Apoyamos que exista libre mercado puesto a que el intervencionismo normalmente pueden entorpecer las relaciones entre consumidor y oferentante, pero también se debe ser responsable con la inflación de precios que causan.
Consideremos todos los puntos planteados, y pensemos en esta pregunta acerca de este tema:
¿Cómo sabemos quién tiene razón en defender o irse en contra de la reforma, dejando de lado las posiciones políticas?
Inicialmente, consideremos un momento la situación actual de la vivienda en Ecuador. Hace algunos años se decía que podía existir una burbuja inmobiliaria en el país, que se desmintió con el paso del tiempo. Las burbujas necesitan, entre otros detonantes, tasas de interés bajas por períodos bastante largos, alta disponibilidad de dar créditos por parte del mercado financiero, pero en especial, se necesita un mercado de valores que propague este efecto exponencialmente para que se dé un real impacto dentro de una economía. Si bien el BIESS ha dado un impulso importante al otorgar grandes cantidades de préstamos hipotecarios con tasas menores a las que ofrece el sector financiero privado, no se ha dado una disminución de tasas a los niveles que se dieron en Estados Unidos o España antes y durante la última crisis.
Estas características no están presentes en el país y la única justificación que se daba por la que existiría una burbuja inmobiliaria era por el incremento en la construcción de viviendas y por la subida de precios por metro cuadrado. Sin embargo, el problema principal no se encuentra en la burbuja, sino en la especulación.
Esta especulación viene acompañada de tres importantes, pero débiles, determinantes: la inflación, el aumento de sueldos y el aumento de trámites para permisos de construcción. Estos determinantes son débiles en el caso ecuatoriano porque no afectan de manera significativa los cambios en los precios de la vivienda, según la información estadística que se ha observado. Entre el 2012 al 2013, el costo por metro cuadrado se incrementó de 1027 a 1201 dólares en promedio. Eso significa que en un año el aumento fue de casi un 17%. En estos periodos de tiempo, el valor del sueldo mínimo aumentó casi al doble (de 170 a 340 dólares), pero la inflación bajó de 4.16% a 2.70%. Es decir, estos determinantes mencionados no son la causa del aumento del precio de la vivienda, debido a que no tienen un efecto significativo, sobre todo porque la inflación bajó en esos periodos de tiempo y no justifica un aumento de precios en los terrenos. Por lo cual, como se puede observar, estos no explican a la subida de precios por metro cuadrado en el mercado inmobiliario.
El problema se encuentra en la especulación que se da por los beneficios potenciales del metro cuadrado de vivienda. Estos normalmente nacen cuando a futuro, podrían existir aumentos del valor de vivienda por alguna externalidad, como la construcción de una carretera o la implementación de un parque. Sobre todo, algo que mejore el alrededor de la vivienda que indirectamente beneficia al comprador; sin embargo, estos no existen todavía o están solo planeados, por eso se conocen como potenciales. Las constructoras e inmobiliarias juegan mucho con la especulación de este factor y fijan los precios a valores exorbitantes para vender nuevos departamentos o casas. Este es un común manejo del mercado inmobiliario, puesto a que se utiliza este instrumento para atraer compradores a terrenos donde apuestan que el valor subirá de precio.
Esto es común en mercados libres y han funcionado de maneras adecuadas durante mucho tiempo, siempre y cuando se tenga responsabilidad en los precios que se pueden colocar en el mercado. Como tal, si un mercado libre infla sus precios se debe a un ‘boom’ o una mayor demanda por algo, en donde se puede empezar a alzar los precios cuando existen una gran cantidad de consumidores con la capacidad financiera de comprar estos bienes. Así funcionan normalmente los mercados, en donde al largo plazo tenderán a equilibrarse tanto el nuevo precio como la demanda del mismo. Normalmente, un mercado con intervencionismo estatal, como se propone, tal vez nunca llegue a un equilibrio e inclusive puede que no sea un nivel de equilibrio adecuado.
El problema realmente se intensifica cuando personas externas a inmobiliarias y sin investigaciones, utilizan estos instrumentos para inflar sus precios. Como vendedores de un terreno, saben que el comprador tiene un interés ya sea por algún análisis realizado por el comprador u otros intereses que tengan. Es por esto que el precio termina subiendo a altos niveles, mejorando así sus utilidad en la transacción. Las personas que venden sus terrenos, a diferencia de las inmobiliarias, tienen pocas bases de estudios y se hacen sin una investigación formal sobre cuál debe ser el precio. Por lo cual, es que el gobierno trata de implementar un impuesto a la utilidad por venta de terrenos con valor de metro cuadrado exagerado. Estas personas inflan los precios, llegando a niveles totalmente exorbitados y, aprovechando la bonanza del mercado, sacan el mayor provecho de la transacción para ganar la mayor utilidad posible. Lo cual hace que existan golpes al mercado externos y dificulta al gobierno realizar sus obras.
El gobierno como tal, no puede tampoco tomar provecho de esta situación del mercado, exigiendo expropiar un terreno a valores menores de los comprobados. La expropiación no puede ser abusiva y debe cumplir valores legales para poder realizar este trámite. Lo que impulsa la ley no tiene consideración sobre los valores calculados por inmobiliarias o personas, sino asume que existe una plusvalía ilegítima colocada por lo cual, se cobrará un impuesto del valor adicional. Lo cual hace que el estado dicte cuales son los precios adecuados y cuando alguien toma provecho para ganar más utilidad. Lo cual, también nivela al mercado a un equilibrio inapropiado, colocando un impuesto del valor normal para que el gobierno no pierda tanto dinero, y así entorpeciendo las negociaciones entre consumidor y oferente.
Este problema tiene dos lados de la moneda, como hemos mostrado. Por un lado, se ha complicado para los GAD el poder expropiar estos terrenos para proyectos. Uno de los problemas más conocidos relacionado a este tema en Quito fue al momento de la construcción de la Ruta Viva en donde el Municipio de Quito mantuvo varias demandas y muchas trabas por parte de los dueños de terrenos, quienes consideraban que los valores de los terrenos no eran adecuados. Incluso, Sergio Garnica, uno de los concejales de la alianza SUMA-Vive, era abogado demandante contra el municipio en estos procesos. Los precios de estos terrenos se inflaron por la especulación y los beneficios potenciales que traía consigo el proyecto de la Ruta Viva.
Por otro lado, esto perjudica mucho al mercado y hace que las personas no quieran ni negociar para vender sus terrenos, puesto a que no sienten que los impuestos implementados realmente sean necesarios y solamente se da para financiar el déficit fiscal del gobierno. Dejando un grupo de personas expuestos a una expropiación abusiva que intenta ahorrar el costo de obras al gobierno general. Sabiendo que la bonanza del petróleo terminó, el gobierno quiere ahorrarse todo el dinero que pueda subiendo impuestos y ahorrarse dinero en donde se pueda. Lo cual no justifica una acción que perjudique a la gente, cuando el gobierno no fue responsable al administrar sus propios recursos.
Ambos lados tienen sus justificaciones y razones por las cuales apoyar o irse en contra de esta reforma al COOTAD. La pregunta que más debe importar de este tema es, ¿quién está mal? La gente siempre se mantiene disconforme con anteriores gobiernos seccionales, alegando que no realizan un trabajo adecuado y que deben existir mejoras en eficiencia. Sin embargo, la gente quiere lucrar de los buenos momentos del gobierno inflando los beneficios potenciales. Apoyamos que exista libre mercado puesto a que el intervencionismo normalmente pueden entorpecer las relaciones entre consumidor y oferentante, pero también se debe ser responsable con la inflación de precios que causan.
Consideremos todos los puntos planteados, y pensemos en esta pregunta acerca de este tema:
¿Cómo sabemos quién tiene razón en defender o irse en contra de la reforma, dejando de lado las posiciones políticas?